قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از موضوعات اساسی و پر اهمیت در حوزه حقوق ملکی است که تاثیر چشمگیری بر امنیت حقوقی و شفافیت معاملات دارد. بسیاری از افراد هنگام خرید، فروش یا انتقال املاک و مستغلات با سوالات و ابهامات متعددی مواجه می‌شوند که نیازمند پاسخ‌های دقیق و کاربردی است. در این مقاله، به ۱۸ سوال کلیدی درباره این قانون پاسخ داده می‌شود تا هم خریداران و فروشندگان و هم فعالان حوزه املاک بتوانند با آگاهی کامل‌تر و اطمینان بیشتر، فرآیند ثبت رسمی معاملات خود را طی کنند و از مشکلات احتمالی آینده جلوگیری نمایند. اگر می‌خواهید با جنبه‌های مختلف این قانون آشنا شوید و نکات مهم آن را بدانید، این راهنمای جامع برای شما تهیه شده است.

1. آیا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول شامل اموال منقول مانند خودرو، موتورسیکلت و تلفن همراه می‌شود؟
   خیر، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول فقط شامل «اموال غیرمنقول» است.
   اموال غیرمنقول طبق قانون مدنی، املاکی هستند که انتقال آنها بدون خرابی امکان‌پذیر نیست (مانند زمین، ساختمان، آپارتمان و حقوق تبعی آنها).
   خودرو، موتورسیکلت، تلفن همراه و سایر اموال منقول تحت شمول این قانون قرار نمی‌گیرند و نقل و انتقال آنها تابع مقررات خاص خود است (مثلاً نقل و انتقال خودرو طبق آیین‌نامه راهنمایی و رانندگی و دفاتر اسناد رسمی).
2. مالیات نقل و انتقال قطعی املاک چگونه محاسبه می‌شود و چه نرخی برای آن در نظر گرفته شده است؟
   مطابق ماده ۴ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:
   دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام ثبت هرگونه نقل و انتقال راجع به عین عرصه و اعیان (ملک)، مالیات نقل و انتقال قطعی املاک را به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ پنج درصد (۵%) محاسبه و اخذ نمایند.
   ارزش معاملاتی توسط کمیسیون ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین می‌شود و معمولاً پایین‌تر از قیمت واقعی بازار است.
3. مالیات انتقال حق واگذاری محل یا سرقفلی چگونه برآورد می‌شود و بر اساس چه مبلغی تعیین می‌گردد؟
   مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال به نرخ دو درصد (۲%) محاسبه و اخذ می‌شود.
   
4. هزینه‌ها و مالیات‌های مربوط به تنظیم وکالت بلاعزل برای انتقال مالکیت چه مواردی هستند و در چه شرایطی نیاز به پرداخت مجدد مالیات نیست؟
   تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام:
   مالیات حق‌الثبت و حق‌التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیرمنقول، معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است.
   اگر ظرف ۹ ماه از تاریخ تنظیم وکالت‌نامه، انتقال رسمی انجام شود، نیازی به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال و حق‌الثبت نیست.
5. مالیات و هزینه‌های ثبت برای اجاره‌های بیش از ۲۴ ماه چگونه تعیین می‌شود و چه مواردی در این هزینه‌ها دخیل است؟
   برای اجاره‌های بیش از ۲۴ ماه که باید به صورت رسمی ثبت شوند:
   مالیات اجاره طبق ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین می‌شود (بر اساس درآمد سالانه اجاره و نرخ‌های مقرر).
   حق‌التحریر دفترخانه و هزینه ثبت نیز طبق تعرفه رسمی اخذ می‌شود.
6. آیا هدف قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول درآمدزایی برای دولت است؟
   هدف اصلی قانون، شفاف‌سازی معاملات، کاهش دعاوی و مبارزه با زمین‌خواری و معاملات صوری است. اما افزایش شفافیت و الزام به ثبت رسمی طبیعتاً موجب افزایش وصول مالیات‌های نقل و انتقال و سایر هزینه‌های ثبتی خواهد شد. این امر منجر به افزایش درآمدهای مالیاتی دولت می‌شود، اما فلسفه قانون صرفاً درآمدزایی نیست.
7. چگونه می‌توان از مجاز بودن و اتصال دلالان معاملات املاک، شامل مشاوران و بنگاه‌های معاملاتی، به سامانه ثبت الکترونیک اسناد اطمینان حاصل کرد؟
   با توجه به ماده ۵ آیین‌نامه مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف شده است که سامانه‌ای طراحی کند که تنها در صورت احراز هویت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاک، امکان درج پیش‌نویس قرارداد برای آنها فراهم شود. همچنین، بر اساس ماده ۶ همان آیین‌نامه، وزارت صنعت، معدن و تجارت ملزم شده است که امکان استعلام هویت و اعتبار پروانه دلالان و پاسخ‌دهی برخط و آنی به استعلامات را در سامانه سازمان ثبت ایجاد کند. در نتیجه، استعلام هویت و اعتبار پروانه دلالان امکان‌پذیر است و بدون انجام این استعلام‌ها، درج پیش‌نویس قرارداد توسط دلالان مقدور نیست. شایان ذکر است بر اساس ماده ۷ همین آیین‌نامه، تصدیق الکترونیکی پیش‌نویس از سوی متعاملین نیز از الزامات محسوب می‌شود.
8. قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده، که قبل از این قانون جدید منعقد شده به چه صورت است؟
   مطابق ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، در صورتی که بین مالک و سازنده توافقی درباره انتقال صورت نگرفته باشد، ادعاهای مربوط به این موضوعات که قرار است در مراجع قضایی مطرح گردند، باید در سامانه مذکور ثبت شوند.
9. در قانون جدید ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، چنانچه به شخصی وکالت فروش داده شود، تمامی هزینه‌های مربوط به ثبت سند در زمان تنظیم وکالت باید پرداخت گردد. سوال این است که آیا این وکالت به معنای انتقال مالکیت است؟
   تبصره دوم ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، موجب تغییر ماهیت وکالت نمی‌شود و این ماده صرفاً مربوط به تعیین میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر است.
10. تبصره ۳ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مرجع صدور گواهی حصر وراثت را موظف کرده است که پس از صدور این گواهی، یک نسخه از آن را به صورت فوری در سامانه ثبت الکترونیک اسناد بارگذاری کند تا در دفتر الکترونیک املاک درج شود. سوال این است که شیوه و روش انجام این فرآیند چگونه است؟
    حسب بند ث ماده ۱۱۲ قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۴۰۳ گواهی حصروراثت از ابتدای سال دوم برنامه از طریق سازمان ثبت احوال کشور انجام می گیرد ،و ثبت گواهی حصر وراثت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد مستلزم راه اندازی « سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی » موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می باشد فلذا تمهیدات درج،در سامانه مذکور لحاظ می گردد.
    
11. در مواردی که بین طرفین، معامله‌ی معاوضه انجام می‌شود—مانند معاوضه دو ملک یا ملک با مال منقول—ساز و کار اقدام دلالان معاملات املاک و دفاتر اسناد رسمی به چه شکل است؟
    معاوضه، همانند بیع، یکی از اعمال حقوقی موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ است و مستلزم ثبت در سامانه مربوطه می‌باشد. نوع عوض پرداختی تأثیری در صحت و اعتبار این عمل حقوقی ندارد. همچنین، اقدامات دلالان معاملات املاک—including مشاوران املاک، بنگاه‌های معاملات ملکی و دفاتر اسناد رسمی—in معاملات معاوضه، همانند دیگر اعمال حقوقی موضوع این قانون و آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ آن مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳، الزامی و معتبر است.
12. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟
    قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یکی از مقررات مهم در حوزه ثبت اسناد و املاک است که هدف از آن افزایش امنیت معاملات، جلوگیری از معاملات غیرمجاز و تحقق شفافیت در انتقال مالکیت اموال غیرمنقول است. براساس این قانون، معاملات مربوط به انتقال مالکیت یا حق انتفاع اموال غیرمنقول، باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت و سند رسمی معتبر برای آن صادر شود.این قانون شامل موارد زیر است:هرگونه انتقال مالکیت اموال غیرمنقول، از قبیل فروش، هبه، صلح و سایر نقل و انتقال‌ها، باید توسط سند رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.
    انتقال حق انتفاع، مانند اجاره‌های بلندمدت و دیگر حقوق مرتبط با اموال غیرمنقول، نیز باید در قالب سند رسمی ثبت گردد.
    عدم رعایت این الزام ممکن است منجر به بطلان معامله یا نادیده گرفته شدن اثر حقوقی آن در نزد مراجع قضایی و اداری شود.
    این قانون نقش مهمی در مبارزه با جرایم ملکی، کاهش اختلافات حقوقی و تضمین صحت و امنیت معاملات ایفا می‌کند.
13. در صورت نیاز به وکیل ملکی در تهران با شماره تماس وکیل 09108595610 تماس بگیرید. دکتر محمد مهاجری وکیل پایه یک دادگستری، مدرس دانشگاه و کارشناس حقوقی صدا و سیماست. وی سابقه یک دهه وکالت موفق را در رزومه خود دارد. رزومه او از طریق این لینک(+) در دسترس است.
    
14. چرا قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تصویب شده است؟
    ۱. جلوگیری از بروز اختلافات ملکی:
    ثبت رسمی معاملات، به وضوح مالکیت و حقوق مربوط به اموال غیرمنقول را مشخص می‌کند. این امر باعث کاهش احتمال بروز اختلافات و دعاوی حقوقی بین طرفین می‌شود و امنیت حقوقی معاملات را تضمین می‌کند.
    ۲. افزایش شفافیت در معاملات:
    با ثبت رسمی، معاملاتی که انجام می‌شود، شفاف‌تر و قابل پیگیری‌تر خواهند بود، و امکان سوءاستفاده از اسناد عادی یا جعل آنها به شدت کاهش می‌یابد. این شفافیت، اعتماد طرفین و همچنین نهادهای نظارتی را افزایش می‌دهد.
    ۳. حفظ حقوق طرفین:
    ثبت رسمی معاملات، حقوق خریدار و فروشنده را به‌طور کامل حفظ می‌کند و از تضییع حقوق آنها جلوگیری می‌کند. این کار، منجر به تضمین اجرای صحیح قراردادها و کاهش خطر ناروایی و تضییع حقوق طرفین می‌شود.
15. آیا قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول شامل قراردادهای مشارکت در ساخت هم می‌شود؟
    بله، قراردادهای مشارکت در ساخت نیز مشمول این قانون می‌شوند و باید به صورت رسمی ثبت شوند.
16. آیا وکالت فروش هم مشمول قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می‌شود؟
    بله، وکالت فروش نیز مشمول این قانون می‌شود، اما این به معنای انتقال مالکیت نیست و صرفاً برای تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت به شخص دیگر است.
17. اگر معامله‌ای به صورت عادی ثبت شود چه می‌شود؟
    معاملاتی که به صورت عادی (بدون ثبت رسمی) انجام شوند، ممکن است با مشکلاتی مانند عدم امکان طرح دعوا در مراجع قضایی، عدم اعتبار در برابر اشخاص ثالث و عدم امکان پیگیری حقوقی مواجه شوند.
18. آیا سندی که در اجرای تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ توسط اشخاص حقیقی و یا حقوقی تنظیم می‌شود، سند رسمی است؟
    از آنجا که این سند، در تعریف سند رسمی قرار نمی‌گیرد، پیشنهاد می‌شود برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تأیید این قسم اسناد مهلتی در نظر گرفته شود.
19. در مواردی که اشخاص ادعا یا سند عادی خود را در سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون یادشده ثبت کرده‌اند و مستلزم طرح دعوا است، چنانچه دعوا به صورت شکلی رد شود، آیا طرح دعوای جدید امکان‌پذیر است؟ در صورتی که بپذیریم طرح دعاوی جدید مربوط به ملک برای فرآیند ثبت ملک معتبر است، تا چه زمان این امر امکان‌پذیر است و آیا طرح دعاوی متعدد جدید موجب سوء استفاده نمی‌شود؟ این ابهام در تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون صدرالذکر نیز وجود دارد.
    نظر به این‌که ضمانت اجرای مقرر در ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ ناظر بر عدم ثبت ادعا در سامانه مربوط و ترک اقدام مقتضی؛ از جمله اقامه دعوا در بازه زمانی مقرر است، چنانچه در بازه زمانی مقرر دعوا به صورت شکلی رد شود، پذیرش دعوای مجدد فاقد منع قانونی است؛ اما در صورتی که مدعی با امکان طرح دعوای مجدد با رعایت مهلت قانونی، آن را خارج از مهلت قانونی مطرح کند، مشمول ضمانت اجرای مقرر در این ماده می‌باشد؛ همچنین در صورت طرح دعوا در مهلت مقرر و رد شکلی دعوا از سوی دادگاه خارج از مهلت قانونی مندرج در این ماده، از آنجا که تکلیف مدعی بر اساس ماده ۱۰ قانون اقامه دعوا بوده که در مهلت انجام شده است، تأخیر در صدور حکم توسط دادگاه و یا صدور قرار رد دعوا خارج از مهلت مقرر، حقوق مدعی که به تکلیف قانونی خود عمل کرده است را از بین نمی‌برد و وی می‌تواند دعوای جدیدی حتی خارج از مهلت مقرر مطرح کند. در هر صورت، استماع دعوای مجدد فرع بر آن است که وفق مقررات این قانون برای شخص ثالث با حسن‌نیت سند مالکیت صادر نشده باشد.

نتیجه‌گیری

در فرآیند ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، رعایت نکات و توصیه‌های کلیدی می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی و مالی پیشگیری کرده و امنیت معامله را تضمین کند. نخستین توصیه برای خریداران این است که پیش از هر اقدامی، مدارک مالکیت و وضعیت حقوقی ملک را به دقت بررسی کنند تا از صحت و سقم اسناد اطمینان حاصل شود. همچنین، خریداران باید توجه ویژه‌ای به مفاد قرارداد داشته باشند و در صورت نیاز از مشاوره حقوقی بهره‌مند شوند تا شرایط معامله به‌درستی تنظیم و منعقد شود.

از سوی دیگر، فروشندگان نیز باید نسبت به تکمیل و صحت مدارک مالکیتی خود اطمینان حاصل کنند و همه تعهدات قانونی خود را به موقع انجام دهند تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود. ثبت رسمی معامله در دفاتر اسناد رسمی، علاوه بر اینکه تضمین‌کننده حق مالکیت است، موجب قابلیت پیگیری حقوقی در مواقع لزوم خواهد بود. در نهایت، توصیه می‌شود هر دو طرف معامله با آگاهی کامل از قوانین جاری و مراحل اجرایی، ضمن همکاری متقابل، فرآیند ثبت را به صورت دقیق و منظم پیگیری نمایند تا ضمن حفظ حقوق خود، از ریسک‌های احتمالی جلوگیری شود.

رعایت این نکات کمک می‌کند تا معاملات اموال غیرمنقول به شکلی شفاف، قانونی و امن انجام شود. در صورت نیاز به وکیل ملکی با تجربه در تهران با شماره تماس 09108595610 تماس بگیرید.