قرارداد اجاره مسکن یکی از مهم‌ترین مدارک قانونی است که روابط میان مستاجران و موجران را تنظیم می‌کند. این قرارداد تضمین‌کننده حقوق و مسئولیت‌های هر دو طرف است. به دلیل پیچیدگی‌ها و نکات حقوقی فراوانی که در این قراردادها وجود دارد، آشنایی کامل با شرایط و جزئیات آن برای هر فردی که قصد اجاره یا اجاره دادن ملک را دارد، ضروری است.
در این راهنمای جامع، به بررسی نکات کلیدی و حقوقی قرارداد اجاره مسکن می‌پردازیم. این راهنما کمک می‌کند تا هم مستاجران بتوانند با اطمینان خاطر و آگاهی کامل وارد این قرارداد شوند و هم موجران بتوانند از حقوق خود به بهترین شکل محافظت کنند. اگر می‌خواهید از مشکلات احتمالی پیشگیری کنید و یک قرارداد امن و منصفانه تنظیم نمایید، با ما همراه باشید.
قرارداد اجاره مسکن چیست
قرارداد اجاره مسکن قراردادی است که به موجب آن موجر (مالک) منافع عین مستأجره (ملک مسکونی) را برای مدت معین و در قبال اجرت معین به مستأجر (متصرف) واگذار می‌کند.
قوانین و مقررات مهم مرتبط با قرارداد اجاره مسکن
در فرآیند تنظیم قرارداد اجاره مسکن، آگاهی از قوانین و مقررات مرتبط نقش بسیار حیاتی دارد. این قوانین نه تنها حقوق مستاجر و موجر را تضمین می‌کنند، بلکه به جلوگیری از بروز اختلافات و سوءتفاهم‌ها کمک می‌نمایند. از جمله مهم‌ترین قوانین مدنی و آیین‌نامه‌های اجرایی که باید در قرارداد اجاره رعایت شوند، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران: ماده‌های مرتبط با اجاره در قانون مدنی، چارچوب اصلی حقوقی قرارداد اجاره را مشخص می‌کنند. به‌ویژه مواد مربوط به شرایط لازم برای صحت قرارداد، مدت اجاره، تعهدات طرفین و نحوه فسخ قرارداد.
- قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و اصلاحات آن: این قانون به تفصیل درباره حقوق و تکالیف طرفین در قرارداد اجاره مسکن صحبت می‌کند و محدودیت‌هایی برای افزایش اجاره بها و تخلیه ملک بدون حکم قانونی اعمال می‌کند.
- مقررات مربوط به تمدید قرارداد: مطابق این قوانین، مستاجر می‌تواند در صورت تمایل، قرارداد را تمدید کند و موجر نمی‌تواند بدون دلیل موجه از تمدید جلوگیری کند.
- تعهدات مالی و مالیاتی: پرداخت به موقع اجاره بها، هزینه‌های شارژ و نگهداری ملک و همچنین مسئولیت پرداخت مالیات‌های مرتبط از جمله نکات مهم قانونی است که در قرارداد باید به وضوح ذکر شود.
- مقررات مربوط به تحویل ملک و تحویل وضعیت ملک: وضعیت ملک باید دقیقاً در هنگام تحویل مشخص و در قرارداد ثبت شود تا از هرگونه اختلاف احتمالی جلوگیری شود.
شناخت این قوانین و رعایت آن‌ها، نه تنها باعث حفظ حقوق مستاجر و موجر می‌شود، بلکه زمینه را برای یک رابطه اجاره‌ای سالم، شفاف و بدون تنش فراهم می‌آورد. بنابراین، پیش از امضای قرارداد، ضروری است که طرفین از این مقررات آگاه باشند و در صورت نیاز از مشاوره حقوقی بهره‌مند شوند.
شرایط صحت قرارداد اجاره مسکن
برابر ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر (۱۳۷۶):
«از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.»
شرایط اساسی:
- اهلیت طرفین: هردو باید بالغ، عاقل و رشید باشند.
- موضوع اجاره: باید معین، معلوم و قابل انتفاع مشروع باشد.
- مدت اجاره: باید معین باشد (ماده ۴۶۸ قانون مدنی).
- مبلغ اجاره: باید کاملاً مشخص باشد.
- تنظیم قرارداد: به صورت رسمی (در دفاتر اسناد رسمی) یا عادی (در بنگاه‌های املاک با کد رهگیری).
- ثبت در سامانه املاک و مستغلات: طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر (اصلاحیه ۱۴۰۳/۲/۱۰)، قرارداد باید در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت و کد رهگیری اخذ شود.
در توضیحات قرارداد اجاره چه بنویسیم
برای اجاره مسکن باید قرارداد اجاره به صورت دقیق و کامل تنظیم شود تا حقوق و تعهدات هر دو طرف، یعنی مستاجر و موجر، را به روشنی مشخص کند. برای مستاجران، توجه به جزئیات قرارداد اهمیت ویژه‌ای دارد؛ چرا که قرارداد محکم و شفاف می‌تواند از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی در طول مدت اجاره جلوگیری کند.
اولین نکته کلیدی که در این زمینه باید در نظر گرفته شود، اطمینان از درج اطلاعات دقیق درباره ملک اجاره‌ای است. این اطلاعات شامل آدرس کامل، نوع و متراژ واحد، امکانات موجود و وضعیت عمومی ملک است. همچنین مبلغ اجاره، نحوه پرداخت، تاریخ شروع و پایان قرارداد باید به وضوح قید شود. مستاجران باید دقت کنند که شرط تمدید قرارداد، افزایش مبلغ اجاره و نحوه فسخ قرارداد به طور مشخص ذکر شده باشد تا در آینده دچار سوء تفاهم نشوند.
از طرفی، مستاجران باید به بندهای مرتبط با ضمانت، ودیعه و نحوه بازگرداندن آن توجه ویژه داشته باشند تا حقوق خود را در برابر هر گونه خسارت یا تخریب احتمالی حفظ کنند. توصیه می‌شود قبل از امضا، قرارداد توسط یک کارشناس حقوقی یا مشاور املاک مطمئن بررسی شود تا تمامی نکات حقوقی رعایت شده و از هرگونه ابهام جلوگیری شود. در صورت نیاز به مشاوره حقوقی می‌توانید با محمد مهاجری وکیل پایه یک دادگستری و کارشناس حقوقی صدا و سیما با شماره 09108595610 تماس بگیرید.
- برای آشنایی بیشتر با این موضوع می‌توانید مصاحبه رادیو ایران در موضوع قرارداد اجاره مسکن با دکتر محمد مهاجری را ببینید.
در نهایت، داشتن قرارداد مکتوب و مستند، آرامش خاطر مستاجر را تامین می‌کند همچنین در صورت بروز اختلاف، امکان پیگیری حقوقی و قانونی را فراهم می‌آورد. بنابراین، مستاجران باید با دقت و آگاهی کامل، قرارداد اجاره خود را تنظیم و امضا کنند تا تجربه‌ای امن و مطمئن از اجاره مسکن داشته باشند.
وظایف موجران در قرارداد اجاره
در هر قرارداد اجاره مسکن، موجر دارای وظایف مشخص و قانونی است که باید به دقت رعایت کند تا حقوق مستاجر حفظ شده و روابط بین طرفین به صورت قانونی و منصفانه برقرار شود. از جمله مهم‌ترین وظایف موجران در قرارداد اجاره می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
تحویل ملک در وضعیت مناسب
موجر موظف است ملک مورد اجاره را در وضعیت سالم و قابل استفاده به مستاجر تحویل دهد. این شامل سالم بودن تأسیسات، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، آب و برق و سایر امکانات ضروری است.
نگهداری ملک در طول مدت اجاره
فرد موجر موظف است در صورت بروز مشکلات فنی یا خرابی‌های ناشی از استفاده عادی، نسبت به تعمیر و نگهداری ملک اقدام کند تا مستاجر بتواند از ملک به صورت مطلوب استفاده نماید.
رعایت حق سکونت مستاجر
پس از امضای قرارداد، موجر نمی‌تواند بدون اطلاع و اجازه مستاجر وارد ملک شود، مگر در موارد اضطراری یا با هماهنگی قبلی. احترام به حریم خصوصی مستاجر از اصول مهم در روابط موجر و مستاجر است.
امضای قرارداد رسمی و شفاف
فرد موجر باید قرارداد اجاره را به صورت رسمی و با درج تمامی شرایط و تعهدات، مطابق قوانین موجود تنظیم کند تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود.
عدم ایجاد مزاحمت و اخراج غیرقانونی
موجر حق ندارد بدون دلیل قانونی و رعایت تشریفات مناسب، مستاجر را از ملک بیرون کند یا شرایطی ایجاد کند که سکونت مستاجر مختل شود.
با آگاهی از این وظایف، مستاجران می‌توانند حقوق خود را بهتر بشناسند و در صورت نیاز، نسبت به پیگیری قانونی اقدام نمایند. همچنین موجران با رعایت این مسئولیت‌ها، رابطه‌ای سالم و مطمئن با مستاجران خود برقرار کرده و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری خواهند کرد.
موارد لازم در صورتجلسه تخلیه واحد مسکونی
پایان قرارداد اجاره مسکن یکی از مراحل حیاتی و حساس در فرآیند اجاره است و نیازمند دقت و آگاهی کامل از حقوق و وظایف هر دو طرف، یعنی مستاجر و موجر، است. معمولا این قرارداد پس از اتمام مدت زمان تعیین‌شده پایان می‌یابد، اما در برخی موارد ممکن است به دلایل مختلف، مانند فسخ زودهنگام یا توافق طرفین، پیش از موعد خاتمه یابد. در چنین شرایطی، رعایت مفاد قرارداد و تبعیت از قوانین جاری اهمیت زیادی دارد تا از بروز اختلافات جلوگیری شود.
یکی از موارد کلیدی در پایان قرارداد، تسویه حساب‌های مالی است. مستاجر باید تمامی اقساط باقی‌مانده، شامل اجاره‌بها و هزینه‌های خدماتی مانند آب، برق و گاز را پرداخت کند و ملک را در وضعیت مناسب و مطابق با شرایط اولیه تحویل دهد. در مقابل، موجر موظف است ودیعه دریافتی را پس از کسر هزینه‌های مربوط به خسارت‌ها یا تعمیرات احتمالی، بازگرداند. در صورت بروز اختلاف، شناخت حقوق و وظایف هر دو طرف و رعایت مقررات می‌تواند راهگشا در حل و فصل سریع‌تر مسائل باشد. در صورتجلسه تخلیه، باید موارد زیر به‌دقت و به‌طور کامل ذکر شود:
- مشخصات کامل طرفین: نام و نام خانوادگی، شماره ملی، نشانی و شماره تماس موجر و مستأجر
- مشخصات ملک:
پلاک ثبتی، نشانی دقیق، متراژ و سایر مشخصات - تاریخ تحویل و تخلیه:
تاریخ دقیق تخلیه و تحویل کلید - وضعیت اموال و تجهیزات:
لیست کامل اموال، وسایل و تجهیزات موجود در ملک (مانند کابینت، کولر، پکیج، شیرآلات و…) - وضعیت ظاهری و سلامت ملک:قید هرگونه آسیب، خسارت یا نقص احتمالی
- تسویه‌حساب مالی:
ذکر پرداخت یا تسویه اجاره‌بها، ودیعه/قرض‌الحسنه و سایر بدهی‌ها - ذکر عدم ادعای طرفین:
تصریح به اینکه طرفین نسبت به یکدیگر ادعایی ندارند (در صورت صحت) - امضای طرفین و شهود:
امضای موجر، مستأجر، و دست‌کم دو نفر شاهد - ذکر شماره قرارداد اصلی و مدت اجاره:
برای ارتباط حقوقی صورتجلسه با قرارداد اولیه
ذکر وضعیت کنتورهای آب، برق، گاز و تسویه مربوطه
- مستند قانونی:
- مواد ۴۹۰ و ۴۹۱ قانون مدنی (راجع به تحویل عین مستأجره و ضمانت اجرای خسارت)
- رویه قضایی دادگاه‌های حقوقی و شورای حل اختلاف
- نمونه رأی قضایی:
رأی شعبه ۲۴ دادگاه خانواده تهران: «در صورت عدم ذکر وضعیت اموال و خسارات وارده در صورتجلسه تخلیه، موجر پس از تحویل ملک نمی‌تواند نسبت به مطالبه خسارت ادعایی که در صورتجلسه قید نشده، اقدام کند.»
افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ و ضمانت اجراها
بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا و مصوبات هیئت دولت، سقف افزایش اجاره‌بها در تهران ۲۰٪، در کلان‌شهرها ۲۵٪ و در سایر شهرها ۳۰٪ تعیین شده است. در سال ۱۴۰۴ نیز این سیاست تمدید شده و مصوبه جدید دولت و شورای عالی مسکن این سقف‌ها را تأیید کرده است.
مستند قانونی:
- مصوبه جلسه ۲۲ شورای عالی مسکن (۱۴۰۴)
- بخشنامه وزارت راه و شهرسازی (۱۴۰۴)
- بخشنامه شماره ۳۰۰/۱۰۰/۱۴۰۴ مورخ ۱۴۰۴/۲/۱۸
- ضمانت اجرا در صورت افزایش بیش از سقف مجاز
- در صورت افزایش بیش از سقف مجاز:
- مستأجر می‌تواند به شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه کند.
- قرارداد جدید با افزایش بیش از سقف، از نظر مراجع قضایی قابل ابطال است و مالک ملزم به رعایت سقف قانونی می‌شود.
- موجر حق تخلیه به دلیل عدم پذیرش افزایش غیرقانونی را ندارد.
- ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر (اصلاحیه ۱۴۰۳):
- «در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه، تصریح و در سامانه‌های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت
- معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.»
شرایط اجاره‌بهای بیش از ۲۴ ماه و الزامات رسمی بودن
طبق بخشنامه‌ها و مقررات جدید، قراردادهای اجاره با مدت بیش از ۲۴ ماه باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت گردد. این قراردادها باید دارای کد رهگیری و ثبت در سامانه معاملات املاک و مستغلات باشند.
رسمی نبودن قرارداد اجاره با مدت بیش از ۲۴ ماه
در صورت رسمی نبودن قرارداد اجاره با مدت بیش از ۲۴ ماه، قرارداد از حمایت‌های قانونی (مانند تخلیه فوری و الزام به تمدید) برخوردار نخواهد بود. همچنین مستأجر یا موجر برای اثبات رابطه اجاره با مشکلات اثباتی مواجه می‌شوند.
مستند قانونی:
- ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر (اصلاحیه ۱۴۰۳)
- آیین‌نامه اجرایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (۱۴۰۳)
- دکتر محمد مهاجری وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه و کارشناس حقوقی صدا و سیما است. او حدود یک دهه سابقه وکالت درخشان در پرونده‌های ملکی ، دعاوی الزام به ثبت سند ، دعاوی کیفری و دعاوی حقوقی و غیره دارد. در صورت نیاز می‌تواند رزومه او را از طریق این لینک(+) و دادنامه‌های اخذ شده او را از طریق این لینک(+) مشاهده نمایید.
تمدید قرارداد اجاره به صورت دست‌نویس و پشت قرارداد
اصل بر آزادی اراده است و تمدید قرارداد اجاره می‌تواند به صورت دست‌نویس یا پشت قرارداد قبلی نیز باشد. مشروط بر اینکه شرایط اساسی اجاره (مدت، مبلغ، طرفین، موضوع) ذکر و امضا شود.
اما:
چنین تمدیدی اگر در سامانه ثبت نشود و کد رهگیری نگیرد، از حمایت‌های قانونی برخوردار نخواهد بود و در صورت اختلاف، اثبات تمدید برای طرفین دشوار می‌شود. ضمانت اجراها مانند تخلیه فوری و حمایت از مستأجر یا موجر به قراردادهای ثبت‌شده و دارای کد رهگیری اختصاص دارد.
- نمونه رأی قضایی:
رأی دادگاه تجدیدنظر تهران
«تمدید قرارداد اجاره به صورت دست‌نویس و بدون ثبت در سامانه املاک، صرفاً در حد سند عادی قابل استناد است و در صورت اختلاف، بار اثبات تمدید بر عهده مستأجر خواهد بود.»
جمع‌بندی و توصیه‌های حقوقی
تنظیم قرارداد اجاره منصفانه و معتبر، کلید حفظ حقوق هر دو طرف—مستأجر و موجر—است. باید شرایط کامل ملک، مدت زمان، مبلغ ودیعه و اجاره، و نحوه پرداخت آن‌ها به‌طور واضح ذکر شود. نکات حقوقی مانند مسئولیت تعمیرات و شرایط فسخ نیز باید مشخص باشد. پیشنهاد می‌شود قرارداد مکتوب، امضا شده، و در صورت امکان در دفاتر رسمی ثبت شود. رعایت بندهای عادلانه و حقوق طرفین، پایه‌ای برای رابطه‌ای سالم و پایدار است که امنیت و رضایت هر دو طرف را تامین می‌کند.
- قرارداد اجاره باید دارای مدت، مبلغ، موضوع معین و ثبت در سامانه املاک و مستغلات و اخذ کد رهگیری باشد.
- افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ سقف قانونی دارد و افزایش بیش از آن باطل و قابل پیگیری است.
- قراردادهای بیش از ۲۴ ماه باید به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.
- تمدید دست‌نویس فقط در صورت ثبت و اخذ کد رهگیری معتبر است و در غیر این صورت، اثبات آن دشوار خواهد بود.
- در صورتجلسه تخلیه، تمامی موارد مالی، فنی، اموال و وضعیت ملک باید به‌دقت ذکر شود تا از دعاوی بعدی پیشگیری گردد.