قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ، یکی از اصول مهم حقوقی است که هدف آن تنظیم و شفاف‌سازی معاملات مربوط به املاک و اموال غیرمنقول است. در ایران، این قانون بر اساس مواد قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۰۸ و اصلاحات و الحاقیه‌های بعدی، اجرا می‌شود. در این بخش از سایت به هدف این قانون، دامنه شمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ،‌ ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ، ثبت اعطای وکالت بلاعزل در اموال غیرمنقول و بسیاری موارد دیگر می‌پردازیم.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست

ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (۱۴۰۳): «یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها… نزد مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است.»

محتوای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

این قانون در تاریخ ۱۴۰۱/۹/۶ تصویب شد و در تاریخ ۱۴۰۳/۲/۲۶ مورد اصلاحات قرار گرفت که در این جا به مباحث مرتبط با این قانون می‌پردازیم.

هدف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

1. شفاف‌سازی مالکیت و حقوق اشخاص در اموال غیرمنقول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف شفاف‌سازی مالکیت‌ها و حقوق مربوط به اموال غیرمنقول طراحی شده است. ثبت رسمی این اموال، اطلاعات دقیق و قابل اعتماد درباره مالکین، حدود و وضعیت ملک را فراهم می‌کند. این شفافیت، نقش بسزایی در جلوگیری از اختلافات حقوقی و حفظ حقوق مالکین و اشخاص ثالث دارد و باعث اعتماد بیشتر در معاملات و انتقالات املاک می‌شود.
2. مقابله با معاملات صوری، جعل و دعاوی تکراری یکی از اهداف مهم این قانون، مقابله با معاملات صوری، جعل اسناد و دعاوی تکراری است. ثبت رسمی، هویت و مالکیت واقعی اشخاص را مشخص می‌کند و مانع از ایجاد معاملات غیرواقعی یا جعلی می‌شود. این اقدام، در پیشگیری از دعاوی بی‌پایه و تکراری و تضمین صحت و قانونی بودن نقل و انتقالات اموال غیرمنقول نقش کلیدی دارد.
3. تسهیل احراز مالکیت رسمی و کاهش اختلافات قانون الزام به ثبت رسمی، فرآیند احراز مالکیت را ساده و شفاف می‌سازد و در نتیجه، تعداد دعاوی و اختلافات حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول را کاهش می‌دهد. ثبت رسمی، مرجع معتبر و قانونی برای اثبات مالکیت است و از بروز اختلافات و مشکلات ناشی از فقدان اسناد معتبر جلوگیری می‌کند، و روند انتقال مالکیت را سریع‌تر و امن‌تر می‌سازد.

دامنه شمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

دسته‌ بندی و دامنه شمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، شامل موارد زیر است:

1. املاک دارای سند رسمی و املاکی که قابلیت ثبت رسمی دارند
2. کلیه معاملات، ایقاعات و اعمال حقوقی که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت، انتقال منافع (برای بیش از دو سال)، اعطای وکالت بلاعزل و مانند آن باشد

تکالیف شهروندان در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

هرگونه معامله، بیع، صلح، هبه، رهن، اجاره (بیش از دو سال)، پیش‌فروش و… باید در قالب رسمی و از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام شود. معاملات عادی (غیررسمی) فاقد اعتبار قانونی و غیرقابل استماع در مراجع قضایی هستند.

1. ثبت اعطای وکالت بلاعزل در اموال غیرمنقول

   اعطای وکالت بلاعزل برای نقل و انتقال اموال غیرمنقول نیز مشمول شمول قانون است و باید به صورت رسمی و از طریق سامانه ثبت اسناد انجام شود. تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام: سازمان ثبت اسناد مکلف است امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به منظور انجام استعلامات و ثبت اعمال حقوقی فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه فراهم کند. متعاملین اگر قصد ثبت عمل حقوقی خارج از این قالب‌ها را داشته باشند باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

2. ثبت رسمی قرارداد اجاره بیش از ۲۴ ماه

اجاره املاک (مسکونی و تجاری) برای بیش از دو سال باید به صورت رسمی و از طریق سامانه ثبت اسناد یا دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. اجاره‌های کمتر از دو سال، تابع مقررات عمومی است و الزام به ثبت رسمی ندارد. در صورت عدم ثبت رسمی: چنین قراردادهایی در محاکم و ادارات پذیرفته نمی‌شود و قابلیت استناد ندارد. 3. فسخ، اقاله و اسقاط حقوق فسخ و اقاله قراردادها نیز ذیل عنوان «عمل حقوقی» محسوب و مشمول ثبت رسمی در سامانه است. آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام: فسخ و اقاله و همچنین اسقاط حق انتفاع یا ارتفاق باید به صورت رسمی و از طریق سامانه ثبت شود. اگر فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری باشد، ثبت آن منوط به ارائه رأی مرجع صالح است. 4. ضمانت اجرا و پیامدهای عدم رعایت الزام ثبت رسمی دعاوی ناشی از معاملات غیررسمی (عادی) قابل استماع در محاکم و مراجع داوری و شبه‌قضایی نیست. ادله و اسناد عادی در این موارد فاقد اعتبار قانونی است. صرفاً معاملات ثبت‌شده در سامانه رسمی ثبت اسناد معتبر است.

سامانه‌های اجرایی و نقش مشاوران املاک در این قانون

در قوانین مربوط به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سامانه‌های اجرایی و نقش مشاوران املاک به عنوان عناصر کلیدی در فرآیند تحقق اهداف قانون نقش حیاتی دارند. در ادامه به شرح این نقش‌ها می‌پردازیم:

سامانه ثبت الکترونیک اسناد

مرجع اصلی ثبت معاملات رسمی اموال غیرمنقول

سامانه کاتب

مشاوران املاک دارای پروانه صنفی می‌توانند قراردادهای یکسان را در این سامانه تنظیم و به ثبت الکترونیک اسناد متصل کنند (از ۱۵ مرداد ۱۴۰۳).

سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور

برای ثبت قراردادهای اجاره املاک مسکونی و تجاری

نمونه رای قضایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

نمونه رأی قضایی (سامانه ملی آرای قضایی) دادنامه شعبه ۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران «… نظر به اینکه معامله موضوع دعوا به صورت عادی و خارج از سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام شده و با توجه به لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و عدم ثبت رسمی، دعوای خواهان قابل استماع نبوده و قرار رد دعوا صادر می‌شود.»

نظریه مشورتی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

«با لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هرگونه نقل و انتقال، رهن، اجاره بلندمدت، اعطای وکالت بلاعزل و فسخ یا اقاله راجع به املاک باید به صورت رسمی و از طریق سامانه ثبت انجام شود و اسناد عادی در این موارد فاقد اعتبار قانونی است.»

نکات مهم قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

شهروندان موظفند کلیه معاملات اموال غیرمنقول اعم از (انتقال مالکیت، حق انتفاع، حق ارتفاق، رهن، اجاره بیش از دو سال، اعطای وکالت بلاعزل و…) را به صورت رسمی و از طریق سامانه ثبت اسناد انجام دهند. معاملات عادی و اسناد غیررسمی، قابلیت استناد و طرح دعوا در محاکم ندارند. فسخ، اقاله و اسقاط حقوق نیز باید به صورت رسمی و از طریق سامانه ثبت شود. مشاوران املاک تنها مجاز به تنظیم قراردادهای یکسان و نمونه در سامانه کاتب هستند و برای سایر موارد باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه شود. ضمانت اجرا: عدم ثبت رسمی، موجب بی‌اعتباری معامله و عدم استماع دعوا در مراجع قضایی خواهد شد.

ضمانت اجرای الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

ضمانت‌های اجرای الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در راستای تضمین رعایت قوانین و حفظ حقوق ذینفعان طراحی شده است. این ضمانت‌ها نقش کلیدی در جلوگیری از تخلفات و اطمینان‌بخشی به صحت و قانونی بودن معاملات دارند. در ادامه به مهم‌ترین این ضمانت‌ها اشاره می‌کنم:

• عدم قابلیت استماع دعاوی

مطابق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳): «دعاوی راجع به اعمال حقوقی موضوع این ماده که به ثبت نرسیده باشد و ادله راجع به آنها نزد مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است.» یعنی: اگر معامله، انتقال مالکیت، اجاره بیش از ۲۴ ماه، اعطای وکالت بلاعزل و… به صورت رسمی ثبت نشود: هیچ دعوایی بر مبنای آن در دادگاه‌ها، شوراهای حل اختلاف، داوری و سایر مراجع پذیرفته نمی‌شود. اسناد عادی و قولنامه‌ای در این زمینه‌ها ارزش اثباتی و اجرایی ندارند.

• بی‌اعتباری اسناد عادی

اسناد عادی (قولنامه، مبایعه‌نامه دستی و…) در برابر اشخاص ثالث و حتی طرفین معامله، فاقد اعتبار قانونی خواهند بود مگر در موارد استثنایی که دادگاه اعتبار شرعی آنها را تشخیص دهد.

• محرومیت از خدمات ثبتی و اداری

ارائه خدمات ثبتی، انتقال سند، اخذ تسهیلات بانکی و… صرفاً با اسناد رسمی ممکن خواهد بود.

• جرائم و مجازات‌ها

اگر فردی با علم به عدم استحقاق، برای خود یا دیگری سند رسمی اخذ کند یا معامله ثبت‌نشده را رسمی جلوه دهد، مطابق تبصره ۵ ماده ۱۰ قانون الزام، مشمول جزای نقدی و در صورت ارتکاب جرائم دیگر (مانند جعل)، به مجازات مربوط نیز محکوم می‌شود.

مالیات و هزینه‌های وکالت بلاعزل انتقال املاک غیرمنقول

در رابطه با انتقال املاک غیرمنقول، مالیات‌ها و هزینه‌های مربوط به وکالت بلاعزل نقش مهمی در تنظیمات حقوقی و اقتصادی این معاملات دارند. به طور خاص، در قالب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، موارد زیر قابل توجه است:

مالیات نقل و انتقال قطعی املاک

مطابق ماده ۴ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول: دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام ثبت هرگونه نقل و انتقال راجع به عین عرصه و اعیان (ملک)، مالیات نقل و انتقال قطعی املاک را به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ پنج درصد (۵%) محاسبه و اخذ نمایند. ارزش معاملاتی توسط کمیسیون ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین می‌شود و معمولاً پایین‌تر از قیمت واقعی بازار است.

مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی و…)

مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال به نرخ دو درصد (۲%) محاسبه و اخذ می‌شود.

مالیات و هزینه‌های اعطای وکالت بلاعزل انتقال مالکیت

تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام

مالیات حق‌الثبت و حق‌التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیرمنقول، معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است. اگر ظرف ۹ ماه از تاریخ تنظیم وکالت‌نامه، انتقال رسمی انجام شود، نیازی به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال و حق‌الثبت نیست.

مالیات قرارداد اجاره

برای اجاره‌های بیش از ۲۴ ماه که باید به صورت رسمی ثبت شوند: مالیات اجاره طبق ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین می‌شود (بر اساس درآمد سالانه اجاره و نرخ‌های مقرر). حق‌التحریر دفترخانه و هزینه ثبت نیز طبق تعرفه رسمی اخذ می‌شود.

نتیجه گیری

عدم ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول موجب بی‌اعتباری معامله، عدم قابلیت استماع دعوا و عدم امکان استفاده از خدمات ثبتی و اداری خواهد شد. این قانون شامل اموال منقول (خودرو، موتورسیکلت، تلفن همراه و…) نمی‌شود. مالیات نقل و انتقال املاک ۵% ارزش معاملاتی، حق واگذاری محل ۲% و هزینه وکالت بلاعزل معادل انتقال ملک است. ثبت رسمی اجاره بیش از ۲۴ ماه مشمول مالیات اجاره و هزینه ثبت خواهد بود. افزایش درآمدهای مالیاتی دولت یکی از نتایج تبعی این قانون است، اما هدف اصلی، شفافیت و کاهش دعاوی است.