کمیسیون ماده 100 شهرداری یکی از مهم‌ترین مراجع شبه‌قضایی در حوزه رسیدگی به تخلفات ساختمانی است که خارج از دادگستری فعالیت کرده و صلاحیت آن در قانون شهرداری‌ها پیش‌بینی شده است. این کمیسیون اگرچه در ساختمان و زیرمجموعه شهرداری مستقر است، اما شخصیت حقوقی مستقل دارد و تصمیمات آن برای مالکین و شهرداری لازم‌الاتباع است.
اعضای تشکیل‌دهنده کمیسیون ماده 100
پس از وقوع تخلف ساختمانی و گزارش مأموران شهرداری، پرونده برای رسیدگی به کمیسیون ماده 100 ارسال می‌شود. اعضای این کمیسیون عبارتند از:
- نماینده وزارت کشور
- نماینده دادگستری
- نماینده شورای اسلامی شهر
- نماینده شهرداری (فاقد حق رأی، فقط جهت ارائه توضیح)
تمام تصمیمات با رأی سه عضو اصلی صادر می‌شود.
وظیفه اصلی کمیسیون ماده 100 شهرداری
طبق ماده 100 قانون شهرداری‌ها، هرگونه ساخت‌وساز در محدوده قانونی شهر باید با اخذ پروانه ساختمانی انجام شود. چنانچه مالک بدون پروانه یا برخلاف مفاد آن اقدام به ساخت کند:
- شهرداری حق تخریب یا جریمه مستقیم ندارد.
- باید عملیات را متوقف و پرونده را به کمیسیون ماده 100 ارسال کند.
- کمیسیون پس از بررسی تخلف، رأی مناسب شامل جریمه یا تخریب صادر می‌کند.
روند رسیدگی در کمیسیون ماده 100
رویه بررسی تخلفات ساختمانی در کمیسیون به صورت زیر است:
- گزارش تخلف توسط مأموران شهرداری
- ارسال اخطاریه به مالک و دریافت دفاعیه (تا ۱۰ روز)
- بررسی پرونده در کمیسیون ماده 100 بدون حضور مالک مگر اینکه توضیحی لازم باشد
- صدور رأی (تخریب، جریمه یا اصلاح)
- ابلاغ رأی به مالک توسط شهرداری منطقه
اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100
مالک یا شهرداری می‌توانند ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ به رأی اعتراض کنند. سپس پرونده به کمیسیون تجدیدنظر (هیات دوم) ارجاع می‌شود که اعضای آن متفاوت از هیات بدوی هستند.
مرجع شکایت به آرای قطعی کمیسیون ماده 100
آرای قطعی کمیسیون، مطابق بند ۲ ماده ۱۰، در دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
در این مرحله حضور وکیل کمیسیون ماده 100 برای تنظیم دادخواست تخصصی بسیار اهمیت دارد.
انواع تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده 100 شهرداری
تخلفات ساختمانی که در صلاحیت رسیدگی کمیسیون ماده 100 قرار دارد عبارت است از:
- ساخت‌وساز بدون پروانه
چنانچه اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد، کمیسیون می‌تواند رأی به اخذ جریمه بدهد.میزان جریمه:یک‌دهم ارزش معاملاتی یا
یک‌پنجم ارزش سرقفلی (هرکدام بالاتر باشد) - تخلف تراکم اضافی
اضافه بنا نسبت به مفاد پروانه شامل دو حالت است:الف) صدور رأی تخریبدر موارد زیر کمیسیون مکلف به تخریب است:عدم رعایت اصول فنی، شهرسازی و بهداشتیعدم پرداخت جریمه تعیین‌شده توسط کمیسیون
ب) صدور رأی جریمه
در صورتی که تخریب ضروری نباشد. معیارهای تعیین جریمه شامل:
موقعیت ملک
نوع استفاده
نوع ساخت
کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری) - عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن آناگر امکان اصلاح وجود داشته‌باشد: رأی اصلاح + جریمه
اگر اصلاح ممکن نباشد: جریمه ۱ تا ۲ برابر ارزش معاملاتی برای هر ۲۵ متر پارکینگدرصورت اختلال در اصول فنی یا شهرسازی، رأی تخریب الزامی است. - تجاوز به معابر
در صورت ساخت برخلاف برهای اصلاحی طرح‌های شهری، شهرداری موظف به توقف عملیات و طرح پرونده در کمیسیون است. - عدم استحکام بنا
هرگاه ساختمان فاقد استحکام لازم باشد، کمیسیون حکم تخریب اجباری صادر می‌کند. - عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی
هرگونه تخطی از ضوابط ساخت‌وساز موجب ارجاع به کمیسیون و معمولاً رأی تخریب می‌شود. - تغییر کاربری
درصورتی که در منطقه غیرتجاری، فعالیت کسب‌وکار تجاری ایجاد شود کمیسیون می‌تواند حکم تعطیلی محل را صادر کند.
اما تغییر کاربری از تجاری به مسکونی مشمول این ماده نیست.
نقش مهندس ناظر در تخلفات ماده 100
مهندس ناظر موظف است تمام مراحل ساخت را کنترل کرده و در صورت وجود تخلف، آن را به شهرداری اعلام کند.
در صورت قصور، شورای انتظامی نظام مهندسی می‌تواند او را ۶ ماه تا ۳ سال محرومیت از کار محکوم کند.
نکات مهم قبل از مراجعه به کمیسیون ماده 100
- اخطاریه شهرداری را دقیق بخوانید و نوع تخلف را بشناسید.
- دفاعیه را ظرف ۱۰ روز به دبیرخانه ماده 100 ارائه کنید.
- حضور مالک یا وکیل قانونی هنگام ارائه دفاعیه الزامی است.
- عدم ارائه دفاعیه مانع رسیدگی و صدور رأی نیست.
تبصره‌های ماده 100 قانون شهرداری‌ها
این ماده شامل ۱۱ تبصره است که اختیارات و نحوه رسیدگی کمیسیون را مشخص می‌کند.
(ساختار تبصره‌ها در نسخه اصلی حفظ شده، اما متن شما برای سئو بازنویسی شد.)
پرسش مهم: اگر از تخلف ساختمانی همسایه آسیب دیدیم چه کنیم؟
شهروندان می‌توانند:
به شهرداری منطقه مراجعه کنند.
در صورت تشخیص شهرداری، پرونده به کمیسیون ماده 100 ارجاع می‌شود.
در موارد خسارت، امکان طرح دعوی مستقل در دادگستری نیز وجود دارد.
چرا حضور وکیل کمیسیون ماده 100 ضروری است؟
پرونده‌های ماده 100 ماهیت فنی + حقوقی دارند و اشتباه کوچک می‌تواند منجر به:
صدور رأی تخریب
افزایش چندبرابری جریمه
عدم پذیرش اعتراض
رد شکایت در دیوان عدالت اداری
یک وکیل متخصص کمیسیون ماده 100 با تجربه پرونده‌های ساختمانی می‌تواند:
✔ تهیه دفاعیه حرفه‌ای
✔ ارائه مستندات فنی
✔ مذاکره با شهرداری
✔ اعتراض در کمیسیون تجدیدنظر
✔ طرح شکایت در دیوان عدالت اداری
را انجام دهد و از صدور آرای سنگین جلوگیری کند.
هزینه و مراحل اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 شهرداری
اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 طبق تبصره 10 این ماده انجام می‌شود و مالک یا شهرداری می‌توانند ظرف ۱۰ روز از زمان ابلاغ رأی نسبت به آن اعتراض کنند. این اعتراض هیچ هزینه دادرسی در کمیسیون ندارد، اما هزینه‌های جانبی مانند تهیه مدارک، گزارش کارشناسی و حق‌الوکاله وکیل وجود خواهد داشت.
مراحل اعتراض
- ابلاغ رأی کمیسیون
پس از صدور رأی، شهرداری منطقه رأی را به مالک ابلاغ می‌کند و مهلت ۱۰ روزه آغاز می‌شود. - تنظیم لایحه اعتراض
مالک یا وکیل قانونی باید لایحه‌ای قانونی و مستدل تهیه کند و همراه مدارکی مانند سند، پروانه، نقشه و گزارش مهندس ناظر تحویل دهد. - ثبت اعتراض در دبیرخانه ماده 100
اعتراض در دبیرخانه کمیسیون شهر ثبت شده و پرونده برای هیأت دوم ارسال می‌شود. - بررسی در کمیسیون تجدیدنظر
اعضای این کمیسیون کاملاً متفاوت با کمیسیون بدوی هستند. رأی صادره از کمیسیون تجدیدنظر قطعی است. - امکان طرح شکایت در دیوان عدالت اداری
اگر رأی کمیسیون تجدیدنظر خلاف قانون باشد، مالک می‌تواند به دیوان عدالت اداری مراجعه کند. در این مرحله هزینه دادرسی طبق تعرفه دیوان دریافت می‌شود.
جریمه ماده 100 چگونه محاسبه می‌شود؟
جریمه‌های ماده 100 بر اساس «ارزش معاملاتی ساختمان» تعیین می‌شود نه قیمت واقعی ملک در بازار. این ارزش سالانه توسط شورای شهر تصویب و اعلام می‌شود.
- ساخت بدون پروانه
هر مترمربع:
یک‌دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک‌پنجم ارزش سرقفلی
(هرکدام بیشتر باشد) - تراکم اضافی
مسکونی: از نصف تا سه برابر ارزش معاملاتیتجاری، اداری، صنعتی: از دو برابر تا چهار برابر ارزش معاملاتی - پارکینگ
اگر امکان اصلاح وجود نداشته باشد:
از یک تا دو برابر ارزش معاملاتی × ۲۵ مترمربع برای هر واحد پارکینگ - تغییر کاربری
بر اساس مزاحمت، نوع فعالیت، موقعیت ملک و ضوابط شهری جریمه تعیین می‌شود.
چگونه رأی تخریب را به جریمه تبدیل کنیم؟
در بسیاری از پرونده‌ها، رأی تخریب قابل تبدیل به جریمه است؛ اما این کار نیاز به دفاعیه فنی و حقوقی قوی دارد. مواردی که امکان تبدیل تخریب به جریمه وجود دارد:
- رعایت اصول فنی و استحکام بنا
اگر کارشناس یا مهندس ناظر اعلام کند که بنا استحکام کافی دارد، احتمال تبدیل رأی زیاد است. - امکان اصلاح تخلف
در صورتی که تخلف قابل اصلاح باشد (مثلاً اصلاح پارکینگ، اصلاح فاصله‌ها)، کمیسیون می‌تواند جریمه بدهد. - فقدان مزاحمت برای معابر یا حقوق عمومی
اگر تخلف تأثیری در معبر یا حریم شهر نداشته باشد، تخریب قابل تبدیل است. - ارائه دفاعیه قوی و کامل
یکی از مهم‌ترین عوامل تغییر رأی، لایحه دفاعیه حرفه‌ای و ارائه مستندات فنی است.
در چه مواردی رأی کمیسیون ماده 100 قابل لغو است؟
رأی کمیسیون بدوی یا تجدیدنظر در موارد زیر قابل لغو یا ابطال است:
- اشتباه در محاسبه تخلف یا جریمه
مانند اشتباه در مساحت اضافه‌ساختمان یا اعمال تعرفه اشتباه. - نقص در ابلاغ یا رعایت نکردن حق دفاع
عدم دادن فرصت مناسب به مالک ممکن است باعث ابطال رأی شود. - عدم بررسی کافی یا خطای کارشناسی
اگر کمیسیون بدون توجه به دفاعیه یا مدارک رأی صادر کرده باشد. - خارج بودن رأی از حدود قانون
در این صورت رأی در دیوان عدالت اداری ابطال می‌شود. - تخلفی که اصلاً تحقق پیدا نکرده باشد
مثل تشخیص اشتباه شهرداری یا برداشت نادرست از نقشه‌ها.
اهمیت داشتن وکیل کمیسیون ماده 100 در پرونده‌های تخلفات ساختمانی
پرونده‌های کمیسیون ماده 100 تلفیقی از مسائل حقوقی، شهرسازی، فنی و مقررات ساختمانی هستند. بسیاری از آرای تخریب یا جریمه‌های سنگین به دلیل عدم آگاهی مالک از نحوه دفاع رخ می‌دهد.
مزایای داشتن وکیل متخصص کمیسیون ماده 100
✔ تنظیم دقیق و حرفه‌ای دفاعیه
✔ جلوگیری از صدور رأی تخریب
✔ کاهش جریمه تا حد امکان
✔ پیگیری کامل پرونده تا مرحله تجدیدنظر
✔ شکایت از رأی قطعی در دیوان عدالت اداری
✔ استفاده از کارشناسان برای تقویت موضع دفاعی
✔ جلوگیری از اشتباهاتی مانند نادیده‌گرفتن مهلت اعتراض
وکیل متخصص می‌تواند مسیر پرونده را کاملاً تغییر دهد و از خسارات مالی گسترده جلوگیری کند.
اگر پرونده ماده 100 دارید، پیش از هر اقدامی با وکیل متخصص ماده 100 مشورت کنید تا از صدور رأی تخریب یا جریمه سنگین جلوگیری شود. محمد مهاجری وکیل پایه یک دادگستری یکی از بهترین وکیل متخصص ماده 100 شهرداری در تهران است که سابقه بیش از یک دهه وکالت در این حوزه دارد. برای تماس با ایشان با شماره وکیل 09108595610 تماس حاصل نمایید.
